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Agevolazione prima casa 2020 – tutto ciò che c’è da sapere

In cosa consiste l’agevolazione prima casa?
E’ un’agevolazione fiscale che permette di ottenere un considerevole sconto sulle imposte per l’acquisto della casa:
1. imposta di registro dal 9% al 2% con un’imposta minima di 1.000,00 Euro, nel caso la proprietà in vendita sia intestata ad un privato o ad una ditta che non abbia effettuato lavori sull’immobile negli ultimi 5 anni. Oppure un’impresa di costruzione su immobili la cui data di fine lavori sia stata data da oltre 5 anni.
2. Iva dal 10% al 4% per immobili acquistati da impresa o società nei casi diversi dal precedente. Sale al 22% nel caso di immobili di lusso (immobili accatastati nelle categorie A/1, A/8 e A/9).

I requisiti

Le condizioni per beneficiare delle agevolazioni sono le seguenti:

il trasferimento deve avere per oggetto case di abitazione non di lusso, secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969;

Le agevolazioni sono previste per quegli atti che comportano l’acquisto della proprietà oppure di atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, del diritto d’abitazione, dell’uso o dell’usufrutto;

l’immobile deve essere ubicato:
a. nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o intende stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto (la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto);
b. nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività;
c. nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui il contribuente dipende, se sia stato trasferito all’estero per ragioni di lavoro;
d. nell’intero territorio nazionale, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero (in questo caso occorre peraltro che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano).

Inoltre nell’atto d’acquisto il compratore deve dichiarare:
a. di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
b. di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
c. di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.
N.b. per poter usufruire delle agevolazioni prima casa riguardanti il mutuo la residenza è da stabilire entro 12 mesi dal rogito, conviene quindi portarla il prima possibile.

Altre informazioni utili

L’agevolazione è applicata anche alle pertinenze dell’abitazione una per categoria C/2, C/6 e C/7.

Può essere richiesta anche se l’acquisto della o delle pertinenze, avviene con atto successivo, anche di anni, purché sia effettivamente possibile definirla pertinenza come ad esempio un box auto nel condominio sul lato opposto della strada. Normalmente dovrebbe insistere sullo stesso foglio di mappa, ma è meglio chiedere conferma al notaio caso per caso.

E’ possibile inoltre acquistare con l’agevolazione prima casa un’altra abitazione purché sia contigua a quella già in possesso o che si intende acquistare (anche se non acquistata con le agevolazioni perché a suo tempo non si avevano i requisiti).
Per contigua si intende comunicante che sia sullo stesso piano, al piano superiore o inferiore purché sia possibile accorparle in un’unica unità abitativa. Impegno che si deve dichiarare in atto e da eseguire entro un anno dall’atto stesso.
L’importante è che successivamente alla fusione catastale le due unità non vadano a formarne una “di lusso”.

Dal 1 gennaio 2016 i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa a condizione che la prima casa posseduta sia venduta o donata entro un anno dal nuovo acquisto.

Nel caso in cui l’immobile non venga venduto o donato entro l’anno l’agevolazione “prima casa” decadrà, si dovrà quindi integrare la differenza dell’imposta di registro tra prima (2%) e seconda casa (9%) oltre ad una multa del 30% e agli interessi di mora.

Esistono due casi in cui è possibile acquistare una seconda casa usufruendo di nuovo dell’agevolazione “prima casa”:
1. l’immobile già posseduto e acquistato con l’agevolazione “prima casa” risulti oggettivamente inidoneo all’uso come nel caso di un terremoto che lo abbia reso inagibile.
2. l’immobile già posseduto e acquistato con l’agevolazione “prima casa” risulti soggettivamente inidoneo in relazione alle esigenze del contribuente come ad esempio per la persona anziana che abita un piano alto senza ascensore e che ha difficoltà oggettive di deambulazione.
La seconda ipotesi non la darei personalmente per scontata ma piuttosto scriverei un interpello specifico del caso all’agenzia delle entrate.

Un caso particolare riguarda gli immobili acquistati da impresa costruttrice prima del 1993, in precedenza infatti l’aliquota iva prevista per le vendite di abitazioni era unica al 4%. La differenza di aliquota tra prima e seconda casa è stata introdotta solo con il d.l. n. 155 del 22 maggio 1993.
Se al momento dell’acquisto si era in possesso dei requisiti per poter ottenere l’agevolazione prima casa, ma di fatto non essendoci non ne si ha goduto, ad oggi si usufruire del credito di imposta nel caso di vendita e di riacquisto come abitazione principale.
Sempre dichiarando in atto che che l’immobile posseduto verrà venduto entro un anno dal rogito notarile.

Perdita delle agevolazioni prima casa

Come già scritto sopra se la vendita è soggetta a imposta di registro nel caso in cui l’agevolazione decadesse si dovrà integrare la differenza dell’imposta tra prima (2%) e seconda casa (9%) oltre ad una multa del 30% e agli interessi di mora.

Se la vendita è soggetta ad iva si dovrà integrare la differenza dell’imposta tra prima (4%) e seconda casa (10%) oltre ad una multa del 30% e agli interessi di mora.

Alcuni casi in cui l’agevolazione decade:

Non porto la la residenza nel comune ove ho acquistato entro 18 mesi dal rogito notarile.
Rivendo l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito notarile.
Questo è un caso particolare a cui si può ovviare, ottenendo di contro un vantaggio economico. Infatti nel caso in cui si venda prima che siano trascorsi i 5 anni dal rogito notarile ma si acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita, non solo non decade l’agevolazione ma posso usufruirne di nuovo per il nuovo acquisto. Con il vantaggio di godere del credito d’imposta, di fatto l’imposta di registro o l’iva a seconda dei casi, versata nel primo acquisto verrà scontata nel nuovo acquisto.
Nota bene, per abitazione principale si intende l’immobile in cui andrò a vivere, in questo caso infatti non sarà sufficiente essere residente o portare la residenza nel comune ove si acquista.
Non vendo o dono il primo immobile acquistato con agevolazione entro l’anno dall’acquisto del secondo immobile acquistato sempre usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Il presente articolo non costituisce consulenza, potrebbe contenere errori interpretativi e le informazioni in esso contenute potrebbero non essere aggiornate e/o incomplete.
L’autore, in ogni caso, invita il lettore ad approfondire e verificarne i contenuti.

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Mara Tesio
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Francesco Zarantino
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